大家好，我是管斌。挑选二手房时，购房者常常顾此失彼，关注一些主要的因素的同时，却忽视了另外一些值得重视的内容。其实，买房尤其是买二手房，在前期的选购环节，更要面面俱到。

  购房者在选购二手房时，往往注意房屋在类型、价格等方面是否让人满意，却忽视了首要的问题：该房的所有权性质、是不是具备进入市场交易的资格。

  ①军产、院（医院）产、校(学校）产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的。

  如果该二手房属于央产房，以下几种情况也是不能上市的：凡属超标而未经处爆的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的；涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大中专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定能够住满5年的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。（上述办法不含部级干部住房上市出售）以及其他不能买卖的情况：3年内被政府规划为拆迁范围的房产，在当地房产交易部门已被冻结。

  央产房：全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许进入市场的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。

  有些购房者在选购二手房的时候，往往对房屋的房龄和建成年代比较关心，而对房屋的具体质量则关注不够。

  在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差，其实不然。每一套房子的建筑材料、施工工艺、实施工程质量不同，质量上也会千差万别，未必房龄越短质量就越好。某些房子虽然建设较早，但却“历久弥坚”。

  购房者在考察二手房的时候，要仔细考察房屋的质量，从外立面到楼道，从墙体、地面，到门窗、管道，每一个细节都要认线、房型结构和配套设施

  面积大小是否与产权证相符；户型是不是合理；管线是否太多，是否改动过房屋的内外部结构；是否改动过牵涉面积计算的结构；是否带装修；了解内部结构，管线的走向、承重墙的位置等。

  打开自来水龙头观察水的质量和水压，以检测这一带的水质硬度并测试水压大小。了解该房屋的供电容量是否能满足需求；检查电线的老化程度。查看煤气、天燃气的输送情况，特别必须要格外注意的是要根据点燃煤气灶后的火焰高度，判断煤气是否充足。旧小区的房屋自带热水器的，要考虑其品牌、新旧程度、是燃气的还是用电的，不妨亲自试用一下，看看水的温度如何。如果是燃气的，需要注意是否是已经禁止生产的直排式热水器，热水器的位置在哪里，洗澡时是否安全。了解供暖单位的性质，是市政供暖还是小区单独供暖；是上门收取暖气费，还是自己到收费站交费；暖气片数量是多少。测试有线电视的开通情况等。

  购房者在选购二手房时，常把关注的焦点放在房子本身，却忽视了物业管理、取暖方式及相关联的费用等入住后与自身利益息息相关的环节。购房是一个相对短暂的行为，居住却是一个长期的过程。要想在购房后的居住中获得较高的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。

  目前，某些已购公房社区还不存在真正意义上的物业管理，某些二手商品房社区的业主与物业公司之间矛盾重重、纠纷时常发生，这都会对购房者入住后的生活产生不利影响。

  因而，选购二手房时要仔细了解相关情况，如保安、保洁、绿化的水准；提供服务的内容和水准；基本生活设施的管理：如有没有信箱，电梯的品牌、速度、是否有人值守（旧小区的电梯一般较老旧，有人值守更可靠）、晚上最晚开到几点等。此外，还要核实该小区水、电、煤、暖的价格，物业管理费的收费标准及车位的费用等。

  按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手商品房销售时，总是标明房屋的单价。因此，某些二手房乍看上去总价很低、很便宜，但由于建设年代久、居室面积小，算下来每平方米建筑面积单价并不低。

  购房者在购买二手房时，不要只看总价，还要算算单价，再拿这个单价和周边的一手房对比一下，心里就比较有数了。

  许多二手房地处城市核心地区，地理位置优越，但是鉴于城区目前的交通状况，位置好的地方出行未必方便，况且，一个家庭除了日常生活，还应该要考虑大人上班、孩子上学、老人看病等其他因素。

  因此，快捷、顺畅的交通有时比传统意义上的地理位置还重要。购房者在购买二手房的时候不光要考虑地段，还要看周边的交通状况，有时地段差一些，但临近地铁、城铁等轨道交通，也未尝不可。

  许多购买二手房的购房者往往比较在意本社区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，对社区周边的环境则不太重视。

  其实，某些二手房，特别是已购公房，社区规模不大，生活、商业配套不够齐备，绿地面积也有限，但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施是和周围的居住小区共享的，这在很大程度上弥补了本小区的不足，这样的二手房还是值得购买的。

  相反，有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便有可能要持续一两年时间，购买这样的二手房，一定要做好心理准备。

  在购买二手房时，通常都会将眼前的很多问题考虑得很周全，但对今后的许多事情就未必了。某些小区目前的交通出行条件不理想，但也许一两年后轨道交通设施就会修通；某些小区也许目前社区临近的快速路还要收费，但很可能近期就会取消。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能忍受，不妨就购买下来。

  再如，某个欲购买二手房的家庭目前老人身体健康，但随着岁月的推移，几年后，看病取药会成为家常便饭，这样的家庭在购买二手房时，就要对周边的医疗条件和医院位置做周密的考虑。

  此外，有些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。